Vous venez de recevoir le procès-verbal d’une assemblée générale et une résolution vous paraît irrégulière ou contraire à vos intérêts. Avant toute chose, retenez ceci : vous disposez de deux mois pour agir, ce délai est un délai de déchéance, et passé ce terme la décision devient définitive, même si elle est illégale. L’action se porte devant le tribunal judiciaire et le ministère d’avocat y est obligatoire.
Quel est le délai pour contester une assemblée générale ?
L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est le texte qui commande tout le dossier. Les actions ayant pour objet de contester les décisions d’une assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, que le syndic doit adresser dans le mois suivant la réunion (article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La Cour de cassation qualifie expressément ce délai de délai de déchéance (Cass. 3e civ., 14 févr. 2006, n° 05-11.474).
Le point de départ est source de nombreuses forclusions. Il ne court pas du jour de l’assemblée, ni du jour où vous prenez connaissance du procès-verbal, mais du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à votre domicile (article 64 du décret du 17 mars 1967). La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté : le délai court dans tous les cas à compter de cette première présentation, la loi ne distinguant pas selon que le pli est ou non retiré (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842). Elle a jugé ce mécanisme conforme à l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme, le copropriétaire disposant de quinze jours pour retirer le pli et d’un délai suffisant pour agir ensuite.
Un copropriétaire absent de son domicile, en déplacement ou hospitalisé, peut ainsi être forclos sans avoir jamais lu la décision qu’il entend contester. Conservez donc systématiquement l’enveloppe et l’avis de passage, qui portent la date déterminante, et n’attendez pas une réponse du syndic : une réclamation amiable n’interrompt pas le délai.
Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?
L’action n’est ouverte qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants. Est opposant celui qui a voté contre la résolution qu’il attaque ; est défaillant celui qui était absent et non représenté. Celui qui a voté pour, ou qui s’est abstenu, est irrecevable.
Cette condition est appliquée strictement. Lorsqu’une résolution a été adoptée à l’unanimité, personne n’ayant la qualité d’opposant, elle ne peut plus être contestée, quels que soient les griefs invoqués, fût-ce une modification du règlement de copropriété non annoncée (Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06-17.361). De même, le copropriétaire qui a voté favorablement à plusieurs résolutions ne peut demander l’annulation de l’assemblée entière en invoquant la tardiveté de la convocation, et la simple mention d’une protestation au procès-verbal ne lui confère pas la qualité d’opposant à l’ensemble des décisions (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 10-28.619 ; Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379).
La jurisprudence distingue toutefois selon l’objet de la demande. Celui qui a voté contre une résolution déterminée conserve qualité pour la contester, même s’il a approuvé les résolutions qui en découlaient : jugé ainsi à propos de la suppression d’un poste de concierge, votée contre, alors que les mesures de remplacement avaient été approuvées (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-16.693).
Lorsque le lot appartient à une indivision, l’action doit en principe être engagée par tous les indivisaires. Un partage intervenu en cours d’instance régularise la situation par son effet rétroactif, sans nouvelle assignation ni régularisation formelle (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 20-22.159).
Sur quels motifs peut-on demander l’annulation ?
Les griefs se répartissent en deux catégories.
Les irrégularités de forme concernent d’abord la convocation, qui doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion et mentionner le lieu, la date, l’heure et les questions soumises au vote (articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967). Elles visent ensuite l’ordre du jour, qu’il s’agisse d’une résolution votée sans y avoir été inscrite ou du refus du syndic d’inscrire une question régulièrement notifiée (article 10 du même décret). Elles portent enfin sur le procès-verbal et la feuille de présence.
Sur ce dernier point, toute erreur n’est pas une cause de nullité. L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal ou la feuille de présence n’entraîne pas l’annulation lorsque le sens du vote peut être reconstitué et que le résultat n’en est pas affecté (article 17-1 du décret du 17 mars 1967). Une erreur matérielle dans la copie dactylographiée adressée aux copropriétaires, alors que la minute manuscrite est exacte et que le vote était unanime, ne suffit donc pas (Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-15.230). Dans le même esprit, la convocation de personnes étrangères au syndicat n’emporte pas nullité dès lors qu’elles n’ont pas pris part au vote (Cass. 3e civ., 31 mai 2012, n° 11-12.774).
La seconde catégorie tient à la légalité interne de la décision : incompétence de l’assemblée, non-respect de la règle de majorité applicable, atteinte aux parties privatives, modification irrégulière de la répartition des charges.
Une irrégularité grave permet-elle d’échapper au délai ?
C’est l’illusion la plus coûteuse en pratique, et la réponse est non.
La Cour de cassation refuse de qualifier d’inexistantes les décisions affectées de vices, même sérieux : elles sont annulables, et le délai de forclusion de l’article 42, alinéa 2, s’applique aux actions fondées même sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410). Le raisonnement vaut lorsque l’assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat était expiré : tout copropriétaire ne peut soulever ce grief, seuls les opposants et défaillants le peuvent (Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18.312). Il vaut également lorsque la nomination du syndic n’a pas été contestée en temps utile, celui-ci demeurant valablement investi (Cass. 3e civ., 6 oct. 2004, n° 03-13.133).
Le délai n’est pas davantage reporté lorsque l’irrégularité n’est découverte qu’après son expiration (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410).
Enfin, et c’est décisif, la déchéance vaut aussi par voie d’exception. Un copropriétaire ne peut donc pas attendre d’être assigné en paiement de charges pour soutenir, en défense, que la résolution de travaux était irrégulière : après l’expiration du délai de deux mois, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même celles-ci porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-20.363).
Faut-il un avocat pour contester une assemblée générale ?
Oui. L’action relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble et s’exerce par voie d’assignation, avec représentation obligatoire par avocat. Il ne s’agit ni d’une lettre au syndic, ni d’une saisine par simple requête.
Cette intervention n’est pas une formalité. La rédaction de l’assignation commande la suite du procès. La Cour de cassation admet qu’une demande subsidiaire d’annulation de certaines résolutions soit virtuellement comprise dans la demande d’annulation de l’assemblée en son entier, l’assignation initiale interrompant alors le délai pour ces résolutions (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379). Mais elle juge aussi qu’une prétention non formulée dès les premières conclusions d’appel est irrecevable en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, quand bien même elle tendrait aux mêmes fins que la demande initiale (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-10.606). Une demande mal calibrée au départ peut ainsi devenir impossible à corriger.
Le rôle de l’avocat est également d’évaluer l’opportunité de l’action. Une annulation n’emporte pas restitution automatique des sommes versées, l’assemblée générale demeurant seule compétente pour décider de l’emploi de la trésorerie provenant des provisions sur charges (Cass. 3e civ., 7 juin 2011, n° 09-17.176).
Ce qu’il faut retenir
Deux mois à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, action réservée aux opposants et aux défaillants, ministère d’avocat obligatoire, et aucune échappatoire une fois le délai expiré, pas même en défense. La seule stratégie efficace consiste à faire analyser le procès-verbal dès sa réception.
Le cabinet Chanut Avocats Associés, à Caen, assiste copropriétaires et syndicats de copropriétaires dans ces contentieux de droit de la copropriété devant les tribunaux judiciaires de Caen, Lisieux et Cherbourg. Si vous avez reçu un procès-verbal que vous souhaitez contester, contactez-nous sans attendre, le délai étant déjà en cours.
